Fundos imobiliários ‘diferentões’ ganham espaço e interesse dos investidores Por Estadão Conteúdo

A indústria de fundos de investimento imobiliário (FII) no Brasil cresce em quantidade a uma média de 15% ao ano, chegando a 943 fundos, segundo dados de março da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Para ampliar a diversificação neste segmento, os gestores de ativos estão cada vez mais empenhados em procurar oportunidades onde antes não viam grande valor. Os gestores estão olhando para nichos tão diferentes como a Inteligência Artificial (IA) e a morte para diversificar cada vez mais a sua carteira de investidores.

É inquestionável que a IA veio para ficar e estará cada vez mais presente no dia a dia das pessoas. Porém, pouco se tem falado sobre a infraestrutura por trás desse “novo”. Pensando nisso, a Alianza Trust Renda Imobiliária (BVMF:), da Alianza Investimentos, anunciou recentemente mais uma aquisição de datacenter, com a intenção de criar o primeiro fundo do Brasil focado exclusivamente neste setor.

Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos, apesar do tema IA estar em alta, pouco se fala, por exemplo, sobre onde serão armazenados os dados que alimentam a tecnologia. “Pensando nisso, começamos a investir em data centers, que são ativos com características muito diferenciadas. Tivemos que aprender sobre esse setor, como disponibilidade para conexão, acesso fácil e constante à energia elétrica, e facilidade de acesso”, explica.

Dentro do fundo listado ALZR11, foi criado outro fundo fechado, o Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, onde serão alocados investimentos em data centers. A perspectiva, segundo Carvalho, é que a partir da terceira aquisição, que pode acontecer no segundo semestre deste ano, o ALZR11 cisão desse fundo fechado, criando o primeiro fundo do Brasil listado e negociado para varejo com foco em dados centros.

Há duas semanas, a Alianza adquiriu, da Scala Data Centers SA, por R$ 150 milhões, um imóvel localizado em Porto Alegre. O negócio foi feito no modelo Sale&Leaseback, ou seja, garante a locação do imóvel ao vendedor. O contrato é de locação por 15 anos, com aluguel inicial mensal de R$ 1,7 milhão, equivalente a um Cap Rate (retorno sobre o capital em relação ao valor investido) de 9,36% ao ano.

Cemitérios

Mas por que falamos de morte no início do texto? Pensando também na diversificação de ativos por parte dos investidores, a Mérito Investimentos entrou no mercado de fundos imobiliários voltados para serviços funerários, também chamados de “fundos cemitério”, com o MCEM11.

Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos, explica que tudo começou em 2016, quando tiveram a ideia de comprar alguns depósitos e depois vendê-los. “Gostamos da ideia e estávamos pensando em participar desse setor com recursos exclusivos. Em 2022, criamos o fundo para participar da licitação da prefeitura de São Paulo para administrar cemitérios. Fomos o único fundo a participar da licitação”, ele lembra.

Despontin destaca ainda que hoje o fundo já fatura R$ 5 milhões por mês, tem 300 cotistas e rende 1% ao mês, ou 12% ao ano. “Ao longo dos anos, esperamos que esse valor dobre (24% ao ano). A população está envelhecendo então temos essa previsibilidade”, afirma.

O fundo possui cinco cemitérios, os mais conhecidos são Araçá e São Paulo, mas também Santo Amaro, Dom Bosco e Vila Nova Cachoeirinha. O executivo explica ainda que a receita vem de todos os tipos de serviços, como traslados, venda de caixões, preparação do corpo, flores, aluguel de velório, sepultamento, venda e aluguel de túmulos.

O executivo da Mérito acrescenta que este é um setor novo para a diversificação de portfólio e que “independentemente do que aconteça na economia, teremos sempre este tipo de serviço. É um investimento para quem procura um retorno constante”, conclui.